عوامل مشخص کننده اجاره بهای خانه و آپارتمان چیست؟ - مجله رویگری

جهت دریافت خدمات درب ضد سرقت فلزی با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. گروه آبان ارائه دهنده بهترین درب ضد سرقت ایرانی و خارجی میباشد.

این روزها با آغاز فصل پاییز و مدرسه دانش آموزان، که در رکود بازار رهن و اجاره املاک مسکونی بی تأثیر نیست، و با توجه به این موضوع که بازار اجاره مسکن هرسال از نخستین روزهای خرداد وارد فصل اوج جابجایی ها می گردد و درنتیجه بیشترین افزایش نرخ اجاره در این زمان اتفاق می افتد؛ کمی به تعادل رسیده و فرایند نسبتاً ثابتی را تجربه می نماید. ولی کماکان صاحبان املاک مسکونی نرخ هایی را برای واحدهای اجاره ای خود در نظر گرفته و پیشنهاد می دهند که تعجب و البته نااُمیدی بسیاری از مستأجران را به دنبال دارد. شاید افزایش قیمت دلار درفرایند افزایش اجاره املاک مسکونی تأثیرگذار بوده باشد، چراکه صاحبان املاک اجاره ای به بهانه شرایط جدید مالی قیمت اجاره املاک را نیز افزایش داده اند.

در این مقاله قصد داریم که در خصوص عوامل معین نماینده اجاره املاک مسکونی به مواردی از این قبیل اشاره کنیم:

• مبلغ رهن و اجاره املاک مسکونی چگونه محاسبه می گردد؟
• عوامل تأثیرگذار در معین بهای رهن و اجاره مسکن چیست؟

واقعیت این است که با توجه به کاهش قدرت خرید مسکن در کلان شهرها و رشد فزاینده قیمت مسکن در سال های اخیر، فرایند اجاره نشینی در تهران و سایر شهرهای عظیم به شدت افزایش یافته است. این در حالی است که میزان اجاره نشینی در سایر کشورهای دنیا نیز فرایند رو به رشدی داشته است.

مبلغ رهن و اجاره املاک مسکونی چگونه محاسبه می گردد؟

معین اجاره مسکن عموماً از طرف مشاورین املاک و صاحبان ملک به صورت تخصصی یا با توجه به انصاف صاحب ملک انجام می گردد. اما اگر این بار که برای رؤیت ملکی جهت اجاره آپارتمان رفتید و قصد داشتید خودتان بهای اجاره آپارتمان را محاسبه کنید کافی است که پیش از هرچیز قیمت کلی آپارتمان موردنظرتان را با توجه به مساحت، امکانات و منطقه ای که در آن قرارگرفته است و عمر ساختمان برآورد کنید. در این صورت اگر برای مثال یک خانه 100متری، به ازای هر متر 1میلیون تومان قیمت داشته باشد، مبلغ رهن آنچه میزانی باید باشد؟

میزان مبلغ رهن یک خانه در بازار فعلی رهن و اجاره املاک مسکونی معمولاً مبلغی بین 1/5 یا 1/6کل قیمت آن خانه است. البته این میزان با عدد عمر ملک رابطه مستقیم دارد، یعنی اگر خانه نوساز باشد گاهی مبلغ رهن1/4 قیمت خانه نیز در نظر گرفته می گردد، اما اگر عمر ملک چندین ساله باشد میزان 1/6 قیمت خانه برای رهن پیشنهاد می گردد. بنابراین عدد رهن خانه 100متری و 100میلیون تومانی مثال ما، می تواند رقمی بین 17میلیون تومان تا 25میلیون تومان باشد.

نکته ای که وجود دارد این است که اغلب صاحبان ملک تمایل به اجاره املاک خوددارند؛ چراکه در این روش هم مبلغی را به عنوان ودیعه دریافت می نمایند و هم اینکه به صورت ماهانه مبلغی را به عنوان اجاره بها در نظر می گیرند. در این حالت باید روش محاسبه ترکیبی (رهن+اجاره)را آنالیز کنیم.

دوباره به همان مثال خانه 100متری نوساز 25میلیون تومانی اشاره می کنیم؛ فرمول محاسبه مبلغ رهن و اجاره آپارتمان 100 متری نوساز به این صورت است که ابتدا مبلغ رهن کامل را طبق قاعده بالا حساب می کنیم، سپس به ازای هر یک میلیون تومان رهن،رقمی حدود 30هزار تومان اجاره در نظر می گیریم. بنابراین خانه مثال ما که 25میلیون مبلغ رهن کاملش می باشد، اجاره آن 25×30=750 معادل هفتصد و پنجاه هزار تومان است.

حالا اگر صاحب ملک خانه 100متری مثال برای رهن و اجاره آپارتمان رقمی معادل 10میلیون تومان رهن و 600هزارتومان اجاره را پیشنهاد دهد منصفانه است؟ در این حالت وقتی از 25 میلیون تومان رهن کامل، 10میلیون تومان آن برای مبلغ ودیعه در نظر گرفته شده است و 15میلیون تومان مابقی باید به عنوان اجاره پرداخت گردد، به این صورت 1 5×30=450 محاسبه می گردد. مبلغ عدد پیشنهادی صاحب ملک تا میزان محاسبه شده با توجه به قدرت چانه زنی و تخفیف شما قابل تغییر است!

در آشفته بازار اجاره مسکن طی دو سه سال گذشته، بنا به دلایلی چون کاهش نرخ سود بانکی بسیاری از صاحبان ملک تمایل بیشتری به دریافت اجاره ماهیانه از مستأجران نشان داده اند و این باعث افزایش فشار بر اجاره نشینان شده است.

عوامل تأثیرگذار در معین بهای رهن و اجاره مسکن چیست؟

نتایج تحقیقاتی در زمینه عوامل تأثیرگذار در معین بهای رهن و اجاره مسکن نشان داده است که ویژگی های مالی خانوار، ازجمله درآمد، قیمت واحد مسکونی، سطح اجتماعی و طبقاتی خانوار، ویلایی یا آپارتمانی بودن، چگونگی دسترسی به مراکز تفریحی و آموزشی، زمان و هزینه های رفت وآمد، از عوامل معین نماینده دراین باره هستند.

بر اساس یافته های این تحقیق اثبات شده است که رفتار و ترجیحات خانوارهای محلات مختلف، یکسان نیست؛ برای مثال افزایش قیمت و اجاره بها در محلات باارزش معاملاتی پایین، اثر منفی بر انتخاب داشته، ولی در محلات باارزش بالاتر، به عنوان بهبود کیفیت واحد مسکونی، تلقی شده و احتمال انتخاب، افزایش یافته است، همچنین گرایش به واحدهای آپارتمانی در محلات باارزش بالا، بیشتر از محلات ارزان قیمت است.

نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک در بخشی از ارائه نظر خود در خصوص نرخ اجاره بهای سال 97 تأکید نموده است که: بخشی از بی ثباتی و عدم هماهنگی در رشد نرخ اجاره املاک وجود سوداگران و رفتار واسطه مآبانه مشاورین و صاحبان املاک است که باعث رشد قیمت حباب گونه و افزایش منطقه ای نرخ اجاره مسکن می گردد.

در ادامه آنالیز عوامل تأثیرگذار در بهای رهن و اجاره مسکن به نکات زیر نیز اشاره می کنیم:

متراژ و مساحت کلی واحد مسکونی که کاملاً و روشن است. هرچقدر میزان فضای به کار گرفته شده در ساخت واحد مسکونی بیشتر باشد، امکانات و طراحی ویژه ای هم به لحاظ ساختمانی و هم ازنظر دکوراسیون و زیبایی وجود خواهد داشت. بنابراین اجاره املاک کم متراژ با توجه به نیازتان ارزان تر و البته مقرون به صرفه تر خواهد بود.

سن و سال ساخت و میزان فرسودگی یا نوسازی واحد مسکونی نیز در محاسبه و معین مبلغ رهن و اجاره آپارتمان تأثیر دارد، چراکه استقبال مستاجرین همیشه از سکونت در واحدهای نوساز و تمیز بیشتر است. از طرفی خانه های نوساز با توجه به استفاده از متریال جدید بازار دارای زیبای ظاهری بیشتری نسبت به خانه های قدیمی و کهنه ساز هستند.

تعداد طبقات و واحدهای مسکونی نیز حائز اهمیت است، معمولاً مجتمع های تک واحدی بهترین گزینه برای اجاره آپارتمان هستند. اینکه در هر طبقه یک واحد مسکونی قرار داشته باشد باعث حفظ بیشتر حریم شخصی ساکنین شده و البته در معین اجاره آپارتمان بی تأثیر نخواهد بود. معمولاً آپارتمان های خیلی شلوغ، با راهروهای پر رفت وآمد و سروصدای زیاد، گزینه مناسبی برای انتخاب اغلب مستأجران نخواهد بود.

کیفیت نقشه ساختمان به این معناست که آپارتمان 50متری شما مهندسی و کارشناسانه طراحی و ساخته شده باشد. اینکه آپارتمانی عظیم تر و دل بازتر به نظر برسد و اصطلاحاً خوش نقشه و بدون پرتی باشد نیز یکی از گزینه هایی است که در معین قیمت اجاره املاک مسکونی مؤثر است.

کیفیت مصالح و متریال به کار برده شده در نمای ساختمان و از همه مهم تر فضای داخلی خانه یکی از مواردی است که به سرعت قابل مشاهده است. کیفیت مصالح و انتخاب گزینشی تجهیزات و وسایل به کاربرده شده در ساخت از مواردی است که در آپارتمان های بساز بفروشی کمتر دیده می گردد. بنابراین کیفیت مصالح و از طرفی شخصی ساز بودن آپارتمان در افزایش نرخ اجاره بها تأثیر دارد. شرایط مقاومت در برابر زلزله و حوادث غیرمترقبه و همچنین وجود سیستم اطفای حریق هم می تواند به بالا بودن بهای اجاره املاک مسکونی یاری کند.

منطقه و محله مناسب و شرایط فرهنگی و اجتماعی مساعد اهالی ساختمان مسکونی و همسایگان نیز نکته ای قابل تأمل و مؤثر درب های اجاره املاک مسکونی است. نرخ اجاره بهای در محله هایی با ضعف در میزان فرهنگ و سبک و سیاق متفاوت رفتاری عمدتاً کمتر می باشد و باعث کاهش نرخ اجاره املاک مسکونی می گردد. محله های باکیفیت بر ارزش خانه می افزاید، درنتیجه محله های خوب و درحال توسعه هواداران بیشتری دارند. برخی مکان ها و محله ها دائماً در حال رشد و پیشرفت هستند درحالی که برخی محله ها به لحاظ سابقه تعریف مناسبی ندارند.

دسترسی به امکانات رفاهی مثل مراکز خرید و مراکز فرهنگی، دستیابی به معابر اصلی به راحتی و بافاصله کم، مجاورت خطوط حمل ونقل عمومی مترو. خطوط اتوبوس تندرو (BRT) و عدم قرارگیری در محدوده طرح ترافیک و طرح زوج و فرد نیز می تواند به عنوان یک امتیاز محسوب شده و در افزایش نرخ بهای اجاره آپارتمان تأثیر گذارد.

وجود یا عدم وجود پارکینگ، آسانسور و انباری، نصب دوربین های مداربسته در مکانهای مشترک بین ساکنین، سیستم شوتینگ زباله و…. امکاناتی از این قبیل می تواند دلیلی برای افزایش اجاره املاک مسکونی باشد.سرسبز بودن و مشجر بودن خیابان، نزدیک نبودن به اتوبان ها یا عظیم راه ها به علت صدا و آلودگی، داشتن انشعابات 5 گانه و خدمات شهری مناسب نیز از مزایای یک واحد اجاره ایست و در افزایش نرخ اجاره آپارتمان بی تأثیر نیست. برای اجاره آپارتمان در تهران یا هر شهر دیگری انتخاب یک بنگاه املاکی معتبر و مطمئن نقش مهمی در موفقیت شما دارد چراکه باعث می گردد تا مبلغ قرارداد و مبلغ اجاره مسکن منصفانه معین گردد.

این نکته را نیز از قلم نیاندازید که تمام موارد تأثیرگذاری که در بالا به آن ها اشاره شد گرچه می توانند در کاهش و افزایش نرخ بهای اجاره املاک مسکونی تغییراتی ایجاد نمایند، اما شما نباید به راحتی تسلیم عوامل این چنینی و توضیحات مشاورین املاک و صاحبان ملک شوید، بهتر است بعد از مشاهده و آنالیز ملک با استفاده از قدرت چانه زنی خودتان مبلغ پیشنهادی خودتان را اعلام نموده و کوشش کنید رقم نهایی اجاره اپارتمان موردنظرتان را کاهش داده و به رقم خودتان نزدیک کنید.