مالیات اسفنجی بر معاملات مسکن، پنج ایراد مالیات بر درآمد ملکی - مجله رویگری

به گزارش دنیای اقتصاد، مالیات بر عایدی ملکی، پنج ایراد اساسی دارد به طوری که تورم مسکن به موازات آن، می تواند ادامه یابد. طراحان مالیات تازه بعلاوه، بدون آنکه دلیل - موتور تورم مسکن- را تشخیص داده باشند، برای معلول، نسخه پیچیده اند.

مالیات بر عایدی سرمایه عنوان طرح تازه مجلس برای مقابله با تورم مسکن است، اما شبیه مالیات بر خانه خالی، یک عالم منافذ درشت برای عبور امن جریان منجمدنماینده آپارتمان ها، در آن طراحی شده است تا احتمالا به سرنوشت همان اولی دچار شود.

طرح مالیات بر عایدی سرمایه، مطابق آخرین متن ویرایش شده آن، قرار است سرمایه گذاران پنج بازار دارایی شامل ملک (زمین و مسکن)، خودرو، ارز، سکه و سهام را از بابت اندازه رشد قیمت در فاصله زمان خرید تا فروش، پس از کسر تورم عمومی، مشمول مالیات با نرخ های مختلف و فرمول های متفاوت، قرار دهد.

اما آن طور که از موضع گیری های رسمی دستگاه های دولتی در حوزه سیاستگذاری مالی و بعضی نمایندگان مجلس برمی آید، هدف اصلی طراحان این مالیات، مهار روند رشد شدید قیمت مسکن است، آن هم به قول وزارت اقتصاد، به وسیله توقف فعالیت سوداگران.

با این حال، آنالیز ها نشان می دهد، مالیات تدارک دیده شده در طرح مجلس (با این مدل طراحی و فرمول بندی نرخ از یکسو و شرایط اقتصاد ایران و اقتصاد مسکن کشورمان از سوی دیگر)، یک مالیات اسفنجی است؛ یعنی کاملا منعطف در برابر انواع معاملات ملک و معامله گران و در عین حال، بسیار بی اثر در مسیر صعود تاریخی قیمت خانه.

اینکه چرا پیش بینی می شود، تورم مسکن و رفتار های تورم ساز هیچ واکنشی به این طرح مالیاتی نشان نخواهد داد، به دو دسته علل مربوط است. دسته اول که درک آن برای سیاستگذار، بسیار بااهمیت باید باشد، اوضاع اقتصاد و ریسک های مالی و غیرمالی را شامل می شود. یعنی دقیقا همان موضوعی که دو روز پیش وزیر تازه راه و شهرسازی به آن اشاره نمود و یک معضل اساسی طرح یک میلیون مسکن را همان مساله اظهار داشت؛ روند تورم عمومی.

اما دسته دوم از مجموعه دلایلی که با آن ها می توان اثبات کرد، دولت و مجلس این بار هم با تیر مالیاتی خود را به جای اینکه به هدف بزنند، به خطا خواهند زد، ایرادات جدی درون طرح است که البته برای بازار مسکن کشور و خانه اولی ها، ایراد محسوب می شود، اما شاید برای گروه هایی که از محل تورم تاریخی بخش مسکن، ارزش دارایی شان چند برابر تورم، افزایش پیدا نموده است و همین تورم ملکی، باعث تعطیلی جریان مولد بخش ساختمان و رانده شدن سرمایه گذاران ساختمانی به بیرون بازار شده است، معافیت طلایی و نوعی چراغ سبز برای ادامه کار محسوب شود.

بر اساس تشخیص مصالح عمومی و هدفی که در حوزه اقتصاد در پی تحقق آن است - نجات اقتصاد ایران از تورم و راهنمایی آن به ریل توسعه و رشد مداوم برای احیای رفاه ایرانی ها- در این مقاله، به تشریح این دسته عوامل می پردازد.

دلیل تورم مسکن چیست؟

بازار مسکن به شکل تاریخی، همیشه پناهگاه امن افراد مختلف برای حفظ ارزش واقعی دارایی شان در برابر تورم بالا در اقتصاد بوده است. میانگین نرخ تورم عمومی سالانه در دهه 70، در کشور نزدیک به 25 درصد و در دهه 80 حدود 15 درصد و مجددا در طول دهه 90، در همان سطح 24 تا 25 درصد بوده است.

اما از سال 96 به بعد، ایرانی ها شاهد نوعی جهش در نرخ تورم عمومی بودند به طوری که طی این سال های اخیر، سطح رشد شاخص قیمت مصرف نماینده از 40 درصد (تغییرات نقطه ای) فراتر رفت و تا 50 درصد هم رسید. کنار این اندازه رشد هزینه های زندگی، بازار های دارایی نیز رشد های بالای 100 درصد در طول اواخر دهه 90 را تجربه کردند.

در این شرایط، از آنجا که بازار ملک برای سرمایه گذاری جهت حفظ ارزش دارایی در برابر تورم، در مقایسه با بازار هایی مثل سهام و سکه یا دلار، تقریبا هیچ ریسک قابل توجهی ندارد به این معنا که میانگین تورم سالانه مسکن طی سه دهه اخیر حدود 3 تا 4 واحد درصد از نرخ تورم عمومی بیشتر بوده است، بخشی از افراد تشخیص داده اند و تشخیص می دهند، به پناهگاه ملک، پناه بیاورند و سرمایه شان را به زمین یا عمدتا آپارتمان تبدیل نمایند.

در این میان، از سال 97 تا به امروز، در کنار تورم عمومی بالا که ریشه در رشد تاریخی حجم نقدینگی دارد، نااطمینانی عمومی به آینده، باعث شکل گیری انتظارات تورمی شده که همین نیز، روند رشد قیمت ها را شدیدتر نموده است.

به این ترتیب، معین است که موتور تورم مسکن، درون بازار مسکن نیست بلکه افراد با حجم ریز و درشت سرمایه، برای محافظت از سرمایه شان در برابر تورم فعلی و تورم آینده، به بازار ملک که رشد قیمت آن بیشتر از تورم عمومی بوده و هست، وارد می شوند و اقدام به خرید و سپس سرمایه گذاری ملکی می نمایند.

حال اینکه، سیاستگذار سودای مهار تورم مسکن و متوقف کردن فعالیت سرمایه گذاران ملکی بدون توجه به فعالیت پرقدرت موتور تورم مسکن را در سر دارد، شبیه پرداخت به معلول با غفلت از دلیل است که یک تامل ساده درباره آن، معین می نماید، مساله بازار مسکن این گونه حل نخواهد شد. پس، گام اول، اصلاح سیاست های مالی - شیفت سیاستگذار به استفاده از مدل های غیرتورمی تامین بودجه- است.

مالیات بر عایدی سرمایه در این طرح - نه مدل های جهانی بلکه طرح طراحی شده کنونی- پنج حفره بزرگ دارد. مهم ترین آن تور مالیاتی با هزار و یک اشکال است. اما با فرض آنکه، سیاست های مالی و ریسک های غیرمالی، حل و فصل شود و نرخ های رشد نقدینگی و تورم عمومی، در ریل های درست قرار بگیرد، باز با این طرح مالیاتی طراحی شده - این مدل مالیات بر عایدی سرمایه- جریان خرید های سرمایه ای و سفته بازی ملکی در مسیر متعارف قرار نخواهد گرفت. منظور از مسیر متعارف خرید های غیرمصرفی در بازار مسکن آن است که این نوع معاملات، باعث جهش قیمت خانه و عامل رکود خرید های مصرفی و رکود فراوری مسکن نشود.

اولین ایراد طرح مالیات بر عایدی سرمایه به برداشت نادرست سیاستگذار از جنس کنونی خرید های غیرمصرفی مسکن مربوط است. اخیرا وزارت اقتصاد در مورد همین مالیات، اظهار داشت عمده هدف طرح مالیات بر عایدی سرمایه جلوگیری از سوداگری در بازار دارایی هاست؛ یعنی سوداگرانی که یک دارایی را در مدت کوتاهی خرید و فروش و از جهش های قیمت آن کسب عایدی می نمایند.

طراحان مالیات بر عایدی سرمایه، درست بر اساس همین تعریف خود از جنس خرید های غیرمصرفی کنونی در بازار ملک، نرخ مالیات در کوتاه مدت (فروش، یک سال پس از خرید) را 28 درصد معین نموده، اما برای بلندمدت (فروش، 4 سال پس از خرید) را حدود 20 درصد و برای بالای 12 سال نگهداری (سرمایه گذاری) ملک، 6 درصد گذاشته است. اما اصل (واقعیت) ماجرای بازار مسکن در حال حاضر، هیجان بسیار بالا برای سرمایه گذاری بلندمدت ملکی در برابر حجم پایین افرادی است که نگاه کوتاه مدتی به سودگیری از این بازار دارند.

سال 97 تا 99 حجم غالب خریداران غیرمصرفی در این بازار، افرادی بودند که با معاملات کوتاه مدت، از رشد قیمت مسکن نفع می بردند، اما بعداز آن، به خاطر سکته های مقطعی تورم ملکی در بعضی ماه ها از یکسو و امیدواری به فروکش کردن ریسک های تورم ساز در اقتصاد از سوی دیگر و بعلاوه تحت تاثیر ریزش بازدهی در بازار های موازی، جنس معامله گران ملکی به شکل محسوس تغییر کرد.

بازدهی بلندمدت ملک، مطابق الگو های تاریخی تورم مسکن، نرخ قابل توجهی است و همین جذابیت نسبی، در حال حاضر، خریداران با نگاه بلندمدت سرمایه گذاری را روانه بازار ملک نموده است. از همین رو، تفاوت نرخ مالیات بر عایدی، در بازه های زمانی کوتاه مدت و میان مدت، عملا هیچ کمکی به کاهش یا مهار جریان فعلی خرید غیرمصرفی ملک نمی نماید.

تا اینجا، دو ایراد این طرح یعنی، تشخیص نادرست از جنس اصلی خرید های غیرمصرفی و فرمول غیرموثر نرخ مالیاتی، معین شد. ایراد سوم، که دومینوی قیمت سازی برای مالیات ستانی از بخش مسکن است، پایه این مالیات تازه طراحی شده است. در این طرح، مثل همه مالیات های کنونی همانند مالیات بر نقل و انتقال، قیمت پایه مالیات، به جای اینکه قیمت روز ملک معامله شده، در نظر گرفته شود، قیمت منطقه ای معین شده است. قیمت منطقه ای در حال حاضر در تهران، حدود 3 درصد قیمت روز مسکن در شهر تهران است. این فرمول، عملا مانع از تاثیرگذاری هر نوع مالیات در بخش مسکن شده است.

در حال حاضر، افرادی که در تهران برای فروش مثلا یک آپارتمان 5 میلیارد تومانی، مالیات نقل و انتقال پرداخت می نمایند، رقم این مالیات برای هر طرف معامله در حدود 3 تا 4 میلیارد تومان است. نرخ این مالیات نقل و انتقال، 5 درصد قیمت منطقه ای است که همان قیمت منطقه ای نیز حدود 3 درصد قیمت روز است. این مدل مالیات ستانی، نه عایدی قابل قبولی برای دولت ایجاد می نماید و نه اینکه، اثر بازدارندگی برای جریان غیرمصرفی محرک قیمت ملک در دوره های ملتهب بازار دارد.

ایراد چهارم طرح نیز به نوع قیمت گذاری در قیمت منطقه ای برمی شود. قیمت منطقه ای به شکل منطقه به منطقه و برای سطح وسیعی از محله ها، یک رقم قیمت را معین می نماید. حال آنکه، در بازار مسکن، قیمت روز هر واحد مسکونی حتی با واحد مستقر در آن ساختمان فرق دارد. ایراد پنجم در نهایت، معافیت حجم قابل توجه معاملات املاک بدون سند از رهگیری مالیاتی است.

با اوضاع ایرادات این طرح، پیش بینی می شود، ماجرا در نهایت به دو سال سعی و خطای دولت در اخذ مالیات از خانه خالی منجر شود. مالیات بر خانه خالی از سال 99 به شکل عملیاتی، از طرف دولت، فعال شد، اما در سال 1400 بر اساس گزارش رسمی سازمان مالیاتی، در حالی که معادل 3900 میلیارد تومان مالیات، خانه خالی در کشور شناسایی شده بود، اما تنها حدود 900 میلیون تومان از این رقم وصول شد.

در قانون مالیات بر خانه خالی، افراد می توانند بعضا تا دو خانه خالی یا همان ملک منجمد و بدون استفاده داشته باشند و برای آن مالیات پرداخت ننمایند؛ به همین راحتی، یکسری معافیت طلایی در قانون چیده شده است. ضمن آنکه، در دنیای امروز، دولت ها دنبال مالکان برای اخذ مالیات نمی دوند -رهگیری نمی نمایند- بلکه با نوعی از مالیات، کاری می نمایند که مالکان املاک بدون استفاده، به شکل اتوماتیک، در انتها هر سال مشمول مالیات شوند.

سیاستگذار چه کند؟

اکنون که ایرادات نگاه سیاستگذار به مساله تورم مسکن و بعلاوه اشکالات طرح مالیات بر عایدی ملکی، لیست شد، ضروری است نسخه اثرگذار نیز معرفی شود. نسخه اثرگذار، همان طور که در ابتدای مقاله گفته شد، در گام اول، شامل خاموش سازی موتور تورم ملکی است.

در گام دوم،، اما باید مدلی از مالیات ستانی در بازار ملک تعریف شود که سه اتفاق رخ دهد. اتفاق اول آن است که سرمایه گذاران ملکی در عین حال که اختیار و آزادی خرید سرمایه ای ملکی را باید داشته باشند، به گونه ای اقدام به سرمایه گذاری نمایند که بعد از خرید، آن را مجددا وارد بازار ملک نمایند؛ آن هم به شکل عرضه اجاره ای. مالیاتی که بتواند باعث شود، چند خانه ای ها برای پوشش هزینه مالیات، اجاره دار شوند و با بخشی از عایدی اجاره داری، آن مالیات را پرداخت نمایند.

در برترین حالت، اجاره دار ها می توانند از مالیات موثر - نه این مالیات های کنونی مشکل دار- معاف شوند. این، مانع از انجمادسازی ملک در بازار مسکن می شود و بعلاوه، مسیر را باز می گذارد برای افرادی که از ترس تورم آینده، در پی سرمایه گذاری برای فرزند یا آیندهه خود هستند. اما گروهی از کارشناسان مالی، معتقدند سوداگری، احتیاج بازار معاملات مسکن است و اگر سوداگر نباشد، این بازار قفل می شود.

این گروه بر اساس همین تحلیل، معتقدند، هیچ مالیاتی نباید از سوداگران مسکن دریافت شود. اما آنالیز های دقیق تر نشان می دهد، این تحلیل برای حال حاضر بازار مسکن، مصداق ندارد. اینکه در بازار معاملات مسکن، همیشه گروه های مختلف فعالیت می نمایند - از خریدار مصرفی گرفته تا خریدار کوتاه مدت تا خریدار بلندمدت- کاملا قابل تایید است.

اما مساله اینجاست که طی دو سه سال گذشته، وزن غالب متوجه خریداران غیرمصرفی بوده است و این گروه، با حجم بسیار بیشتر نسبت به دوره های قبلی بازار مسکن، فعالیت می نمایند. بعلاوه نرخ تورم مسکن از سال 96 تا به امروز، با فاصله خیلی زیادی، از تورم عمومی بالاتر بوده است که همین مساله، حجم نامتعارف خریداران غیرمصرفی را به نوعی نشان می دهد.

از طرفی، رکود شدید خرید مصرفی طی 4 سال گذشته نیز اثبات می نماید که شرایط بازار مسکن، غیرطبیعی و نامتعارف است. بنابراین، به نظر می رسد، بعد از برداشتن گام اول، ضروری است برای کاهش هیجان نامتعارف خرید های غیرمصرفی در بازار ملک، نوعی از مالیات موثر - نه این مالیات های اسفنجی- تعریف و عملیاتی شود.

قیمت میانگین هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از سال 96 تا به امروز بیش از 10 برابر شده، اما شاخص قیمت مصرف نماینده در همین فاصله 5 برابر شده است. رشد شدید قیمت مسکن - نسبت به اندازه رشد شاخص قیمت مصرف نماینده- باعث شده خریداران مصرفی قدرت خرید را از دست بدهند و در نتیجه، سرمایه گذار ساختمانی نیز توان ادامه ساخت را نداشته باشد. دو گام در نسخه نجات مسکن از تورم، می تواند بازار مسکن را در استطاعت خریداران مصرفی و سازنده ها قرار دهد.

فردین یزدانی، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، با اشاره به اینکه طرح تهیه شده در حوزه مالیات بر عایدی سرمایه مسکن، عملا نوعی عایدیزایی برای دولت محسوب می شود تا مالیات مقابله با سوداگری ملکی، گفت: به نظر می رسد طرح این نوع مالیات عملا به نوعی، برداشت سهم دولت از تورمی است که در نتیجه سیاستگذاری ها و عملکرد های نادرست در اقتصاد کشور، ایجاد شده است.

فردین یزدانی اضافه کرد: این طرح بیش از آنکه نوعی کوشش برای مقابله با سفته بازی و سوداگری ملکی محسوب شود در واقع تنها منجر به عایدیزایی برای دولت می شود و اثر چندانی در مهار تورم ملکی و سفته بازی و سوداگری موجود در این بازار ندارد.

وی با بیان اینکه اشکال منطقی تر و عملیاتی تری نسبت به این طرح مالیاتی برای کنترل سفته بازی ملکی و مهار بخشی از تورم ملکی که به واسطه سوداگری و خرید وفروش های مکرر غیرمصرفی ایجاد شده، وجود دارد، گفت: در شرایط فعلی به نظر می رسد که وضع و برقراری مالیات سالانه املاک مسکونی به منظور ایجاد هزینه ملاکی می تواند موثرتر از طرح تهیه شده با عنوان مالیات عایدی سرمایه ملکی باشد. در قالب مالیات های سالانه ملکی، با در نظر گرفتن معافیت ملک محل سکونت افراد (خانه اول)، دولت می تواند بر املاک دوم و چندم افراد، مالیات سالانه در قالب شارژ شهری یا عوارض شهری وضع کند.

از این طریق با یک تیر دو نشان زده خواهد شد. از یک طرف این عایدی ها می تواند جایگزین مناسبی برای عایدی های ناسالم شهرداری از راه فروش تراکم و شهرفروشی شود و از طرف دیگر ایجاد هزینه برای ملاکی نه تنها از حجم معاملات سفته بازانه می کاهد، بلکه منجر به افزایش عرضه املاک مسکونی خالی از سکنه به بازار استیجار می شود. یزدانی ادامه داد: ضمن آنکه اصولا وضع مالیات بر عایدی سرمایه هم شرایط خاص خود را می طلبد.

به عنوان مثال این مالیات زمانی منطقی خواهد بود که تورم عمومی از اندازه عایدی و سود کسب شده از سوی فروشنده ملک در زمان فروش، کسر شود. اما در کل مالیات سالانه در شکل شارژ یا عوارض شهری هم منطقی تر و هم عملیاتی تر است و می تواند جایگزین عایدی های فروش تراکم که مصداق شاخص عایدیزایی برای شهر با پول کثیف است شود؛ در صورتی که دولت نیت مقابله با سفته بازی و نه عایدیزایی برای خود داشته باشد می تواند از این ابزار مالیاتی به نفع شهر و بازار مسکن استفاده کند. اما آنچه هم اکنون در شکل مالیات برعایدی سرمایه نامیده می شود عملا با سیاستگذاری سالم سازگار نیست.